Ingatlanbefektetés - Debrecenben - Most! Milyen ingatlant vásároljon, és miért pont Debrecenben?

Az ingatlanbefektetés az utóbbi években újra az egyik vezető befektetési forma. Ennek okai a stabil piaci háttér és a kedvező hozamszintek, azonban a várható hozamok között is jelentős eltérések vannak az ingatlan elhelyezkedésétől, típusától függően. Érdemes tisztában lenni az uralkodó trendekkel, és mérlegelni, hogy mely régiókban a legjövedelmezőbb egy beruházás.

Nem véletlen, hogy az utóbbi két-három hétben jelentős élénkülés ment végbe a debreceni ingatlanpiacon, miután bejelentették: a BMW évi 150 ezer járműre tehető gyártókapacitást telepít a hajdú-bihar megyei székhelyre. Érezhető, hogy egyre többen számolnak az ingatlanárak növekedésével, és számos befektető igyekszik kihasználni, hogy a vidéki nagyváros négyzetméterárai még nem alkalmazkodtak a szakértői becslésekhez, a fokozatosan növekvő albérletigényhez és emelkedő ingatlankereslethez.

MIBŐL LESZ A LAKÁSNAK HOZAMA?

Aki befektetési célú lakásvásárlásban gondolkodik, az kétféle hozammal kalkulál:

•  a megvásárolt lakás értéknövekedésével, valamint
•  a bérbeadásból származó bevétellel.

Megtérülés szempontjából tehát olyan térségek a legvonzóbbak, ahol

1. magas albérleti díjak mellett,
2. magas értéknövekedés mellett,
3. kedvező áron lehet lakást venni.

Aktuális elemzések alapján kiemelkedően versenyképes hozammal Budapest belvárosában valamint elsősorban Debrecenben, Kecskeméten, Sopronban, esetleg Szolnokon és Tatabányán kalkulálhatunk.

Az ország két meghatározó ingatlanközvetítő hálózata, a Duna House és az Otthon Centrum adatai alapján a bérbeadásból számított hozamok évi 3-10% között vannak.

Megjegyzés: a hozam számításánál az átlagos négyzetméterárral kalkulált vételárat és a havi átlagos bérleti díjakon alapuló, jövedelemadóval csökkentett bevételt vették figyelembe.

A bérbeadás hozamához hozzáadódik továbbá az értéknövekedés hozama is, melyet figyelembe véve a lakáshozamok még magasabb, 9-13% közötti értéket mutatnak a felkapott régiókban. Az említett vidéki városok mindegyikében az értéknövekedéssel korrigált hozam 10% feletti.

Tudta? A KSH országos adatai szerint 2014 II. negyedévétől napjainkig minden negyedévben 8-17 százalékkal nőtt az átlagos lakásár az előző év azonos időszakához képest. Ez az érték a fővárosban és a megyei jogú városok nagy részében ennél is magasabb volt. Egy ilyen piacon a lakásárak növekedése már akár rövidtávon is jelentős nyereséget hozhat a befektetőknek.

MILYEN AZ IDEÁLIS BEFEKTETÉS?

A tapasztalatok, statisztikák és becslések mind azt igazolják, hogy megéri ingatlanba fektetni, azonban sorra kell venni azokat a tényezőket, amelyek biztosítják, hogy a beruházás megtérülése gyors és kiszámítható legyen. Nem mindegy, hogy hol, milyen környéken, milyen közlekedési csomópontoknál és milyen adottságokkal bíró ingatlanba fektetjük pénzünket. Az alábbiak ezeket a szempontokat foglalják össze.

JÓL MEGKÖZELÍTHETŐ

Legkönnyebben azok az albérletek kerülnek kiadásra, melyek a belvárosban vagy közlekedési csomópontok közelében helyezkednek el, ahonnan a város legtöbb pontja tömegközlekedéssel könnyen és gyorsan megközelíthető. Ilyen módon az elhelyezkedés a bérlő számos élethelyzetéhez és területi preferenciájához rugalmasan illeszkedik.

RENDEZETT, FEJLŐDŐ VÁROSRÉSZEN

A fent említett városrészek általában rendezettek is, fejlett infrastruktúrával, üzletekkel, bevásárlóközpontokkal, szolgáltatásokkal a közelben, melyek szintén fontos tényezők az albérlők szempontjából. Egy fejlődő környék előnye, hogy a környező beruházások révén a városrész vonzereje felértékelődik, és az ingatlanok értéke is ezzel arányosan növekedni fog.

EGYETEMEK, MUNKAHELYEK KÖZELÉBEN

A bérlők legnagyobb csoportját azok a diákok alkotják, akik tanulmányaikat otthonuktól távol végzik, valamint olyan szakemberek, alkalmazottak, akik különféle munkalehetőségek miatt költöznek a városba. Épp ezért tartják kiemelkedő előnynek, ha egy albérlet felsőoktatási intézmények vonzáskörzetében, esetleg irodakomplexumok, tömeges munkáltatók közelében helyezkedik el (vagy legalábbis tömegközlekedéssel gyorsan elérhető távolságban). Az ilyen városrészekben a bérbeadás nagyobb biztonsággal, gyorsabban, magasabb áron valósul meg.  

BERUHÁZÁSOK KÖZELÉBEN

Ha egy városban, városrészen egymást követik az önkormányzati-, állami- vagy üzleti beruházások, az arról árulkodik, hogy jövedelmező, dinamikusan fejlődő környezetről van szó. Ezek a fejlesztések kellemesebb, fejlettebb élettereket, izgalmasabb városképet, szélesedő lehetőségeket jelentenek. A környék megítélése, funkcionalitása fejlődik ezáltal, ami magasabb albérletárakat és nagyobb értéknövekedést eredményez.

KORSZERŰ, ÉRTÉKÁLLÓ

A különböző lakástípusok, eltérő technológiák fényében számolnunk kell az értékvesztés költségeivel is, valamint a felmerülő eseti, rendkívüli költségek gyakoriságával. Egy használt, régi épület esetében valószínűleg nagyobb gyakoriságú felújítási, karbantartási költséggel kell kalkulálni. Egy korszerű, minőségi műszaki tartalommal rendelkező új építésű lakás esetében a szerkezeti, gépészeti megoldások vélhetően hatékonyabb, időtálló felépítést eredményeznek.

ALACSONY REZSIKÖLTSÉGEK

A lakás korszerűségével szintén összefüggésben áll a fenntartás költsége. A közös költség, fűtés- és egyéb rezsiköltségek mértéke fontos befolyásoló tényező a bérbeadás szempontjából. Ha a lakás megfelelő hőszigeteléssel, hatékony fűtéstechnikával rendelkezik, esetleg megújuló energiát hasznosít, magasabb bérleti díjat is elkérhetünk, mivel a rezsi jelentősen alacsonyabb lesz, így kevesebb extra költség hárul a bérlőkre. 

ÉPÜLŐ PROJEKT ÁRNÖVEKEDÉSE

Az épülő projektekre jellemző, hogy az értékesítés korai szakaszaiban sokkal kedvezőbb áron meg lehet vásárolni a lakásokat, mint a műszaki átadáskor. Ilyenkor még sokkal nehezebb vevőket találni, mint az építkezés előrehaladott szakaszaiban, a beruházók erőteljesebben ösztönzik az eladást, sürgetőbb számukra a bevétel-termelés, valamint így ellensúlyozzák a vevők türelmét, akik csak hónapok vagy évek múlva vehetik át a kész ingatlant. Az új építésű projekteknél jellemzően 3-4 alkalommal is kerülhet sor áremelésre az építkezés előrehaladtával. Aki időben beszáll és új építésű lakást vesz, akár egy-másfél év leforgása alatt 10-30% értéknövekedést realizálhat új otthonával.

MEGFELELŐ IDŐZÍTÉS, KEDVEZŐ KÖRÜLMÉNYEK

Nyilvánvalóan a befektetés időzítése sem másodlagos, hiszen a négyzetméterárak piaci növekedését szeretnénk kihasználni. Úgy vélhetjük, hogy az áremelkedés javáról már lemaradtunk, de nem késő kihasználni a piaci trendeket. Az új építésű lakásokat érintő meghatározó körülmény, hogy a kedvezményes áfa a jelenlegi szabályozás alapján 2019 végig van érvényben. Jelenleg az új építésű lakások árai 5%-os áfát tartalmaznak, de 2020-tól a beruházóknak újra 27% áfát kell beépíteniük a vételárba. A kedvezmény megszűnése jelentős drágulást eredményezhet, és mérsékelheti az ingatlanpiac dinamikáját, ezért is igyekeznek a befektetők a jelenlegi kínálatból válogatni.

Tudta? A bérbeadás gyakorlatának kedvez a bérleti díjra vonatkozó új adózás is, ugyanis 2018 januárjától a korábbi 14%-os EHO-t (egészségügyi hozzájárulás) már nem kell fizetni. A bérbeadás után egyedül a személyi jövedelemadót kell befizetni, ami a jövedelem 15%-a. A jövedelem a költségekkel (pl. rezsi) csökkentett bevételt jelenti.

MIÉRT ÉRDEMES DEBRECENBEN BEFEKTETNI?

A fentiekben összegeztük, hogy milyen jellegzetességek járulnak hozzá a magas hozamokhoz. Íme néhány gondolat, hogy miért is érdemes ezeket a tényezőket Debrecenben keresni:

EGYETEMVÁROS

A városi felsőoktatásban tanuló diákok számát tekintve Budapest után Pécs és Debrecen következik a rangsorban, viszont Budapesttel ellentétben, Debrecenben és Pécsett az albérletek piaca arányaiban jóval szűkösebb. Több tízezer diák kezd új tanévet Debrecenben, miközben csupán pár száz kiadó lakás áll a bérlők rendelkezésére. Az őszi időszakban szinte lehetetlen olyan kiadó lakást találni az egyetemek közelségében, amely ne találna pár nap alatt gazdára. 

KÜLFÖLDI HALLGATÓK

A debreceni oktatásban jelentős szerepet töltenek be az egyre nagyobb létszámmal résztvevő külföldi hallgatók. Az idei tanévben közel 2000 külföldi hallgató kezdi meg tanulmányait 100 országból a meglévő 3500 mellett. Egy részük ösztöndíjjal folytathat Magyarországon tanulmányokat, de a legtöbben önköltségen iratkoztak be az egyetemre, elsősorban orvosi, közgazdász és mérnöki képzésekre. Ezek igen magas tanköltséget jelentenek- ezt jellemzően tehetősebb családi háttérrel rendelkezők engedhetik meg maguknak, akik lakhatásra is többet tudnak áldozni. A külföldi hallgatók létszáma évről évre növekszik.

JELENTŐS FEJLESZTÉSEK

A város tőkevonzását és modernizációját jól szemléltetik az utóbbi 10 évben megvalósult és a folyamatban lévő uniós beruházások. A jelenlegi, 2014 óta tartó ciklusban 530 milliárd forint támogatást ítélt meg eddig Debreceni projektek számára az Európai Unió. A Nagyerdei Stadion megépítése, a Nagyerdei Parkerdő, Békás-tó, Szabadtéri színpad újjáépítése csak kiragadott példák a városképet teljesen megújító fejlesztési projektek közül. Az Új Főnix Terv keretében 2020-ig olyan beruházások valósulnak meg, mint a repülőtér melletti déli gazdasági övezet fejlesztése, a Csokonai Színház felújítása, a Petőfi tér teljes átépítése, intermodális központ kialakítása, a nemzetközi iskola, illetve a főpályaudvar megépítése.

BETELEPÜLŐ NEMZETKÖZI MUNKÁLTATÓK

A város fejlődésével egyre több nemzetközi cég szolgáltató-központja, üzemei települnek Debrecen ipari parkjaiba, irodaházaiba. Az utóbbi 3 évben többek között a Continental, a Thyssenkrupp, a Krones, a Flowserve és a Diehl Aviation kezdte meg működését Debrecenben, és ezek mellett a már jelenlévő vállalatok is nagyszabású fejlesztéseket hajtottak végre, úgymint a National Instruments, a FAG, a Richter és az Alföldi Tej. A BMW bejelentésével együtt ezek a beruházások közvetlenül több mint 6000 új munkahely létrejöttét és 500 milliárd forintnyi működőtőke beáramlását eredményezik az első években.

KEDVEZŐ INFRASTRUKTÚRA

Debrecen központi szerepe a régióban, sőt országos és ma már nemzetközi viszonylatban is közlekedési adottságaiból fakad. A 2020-as évek közepére Budapest mellett Debrecen lesz az a magyar nagyváros, amelynek minden irányból biztosított lesz az autópálya-csatlakozása. Így nyugatról keletre az M3-as M35-ös, északról az M30-as, M35-ös, míg dél felől az M4-es, M47-es, a Szeged-Debrecen vonal biztosítja város kiemelt szerepét a régióban. Az EU jelenleg közel 64 milliárd forintos támogatást nyújt a kelet-magyarországi autópálya hálózat Berettyóújfalu és Debrecen közötti szakaszának kivitelezésére.

További jelentős előnyt biztosít az évről-évre bővülő debreceni reptér működése. 2011-ben a reptér évi 18 ezer utassal üzemelt, 2019-re azonban már közel 600 000 ülőhelyet kínál 11 országba közlekedő járatain. A Wizz Air 2018 decemberétől kétszeresére bővíti debreceni bázisát, a cég regionális befektetése így immár 200 millió dollár fölé emelkedik.

NÖVEKVŐ NÉGYZETMÉTERÁRAK

A lakásárak 2014 óta példátlan növekedést produkálnak országos szinten, de különösképpen Budapesten és a vidéki nagyvárosokban. A fővárosban 687 ezer forintot kell fizetni átlagosan egy téglalakás négyzetméteréért, Győrben ugyanez az átlagár 374, Kecskeméten 381, Debrecenben pedig 411 ezer forintnál tart jelenleg. Mindez a 2014 első félévében érvényben lévő árakhoz képest immár több, mint 60%-os növekedést jelent a hajdú-bihar megyei városban. Győrben az árnövekedés megindulása óta 40%-kal, Kecskeméten 51%-kal  kúsztak feljebb a négyzetméterárak.

MIT EREDMÉNYEZ AZ ÚJ BMW GYÁR AZ INGATLANPIACON?

Győr és Kecskemét után most Debrecen is a közép-európai autógyártás támpontjává válik a BMW betelepülésével. 2018 július végén jelentette be a kormány, hogy a BMW a pályázó közép-európai városok közül végül Debrecent választotta a több mint egymilliárd eurós beruházásának megvalósítására. 400 hektáros területen olyan üzemet hoz létre a német cég, mely évente 150 ezer hagyományos és elektromos autót állít majd elő, és rögtön a termelés felfutása után 1000 alkalmazottat fog foglalkoztatni. A kormány szerint a beruházás munkalehetőségekben, technológiai tudásban és a helyi vállalkozásokra gyakorolt hatásában is hatalmas jelentőséggel bír, és teljesen megváltoztatja a régió versenyképességét.

Az első hatáselemzések szerint a fejlesztés a következő 10 évben további 1 milliárd euró értékű beruházást fog a térségbe vonzani, és összesen mintegy 10 ezer új munkahely létrejöttéhez járul hozzá Debrecen vonzáskörzetében. A becslések szerint akár 0,5-0,6%-kal is megdobhatja a GDP országos szintjét a termelés, a járműgyártás részaránya pedig a magyar exportban 40% fölé emelkedhet.

Amit még fontos tudni, hogy bár már a jövő évben átveszi a BMW a fejlesztési területet, a termelőkapacitás felfutását 2023-ra teszik, tehát 4-5 éves távról beszélünk. Ekkor lépünk abba az időszakba, amikor már jelentős fizikai kereslet nyilvánul meg az albérletek, lakások iránt és ekkor várható az árak látványosabb növekedése is, bár a spekulációk miatt már most is élénkülés tapasztalható a piacon. Na de milyen árnövekedéssel is számolnak?

„Győr a második legdrágábban jegyzett megyei jogú város, ahol a magas négyzetméterárakat tovább hajtja az Audi új üzeme és kutatás-fejlesztési központja. A Mercedes gyárnak köszönhetően az elmúlt hét évben közel megduplázódtak az ingatlanárak Kecskeméten, így az alföldi városban a téglalakások ára a harmadik legdrágább a vidéki városok sorában. Kecskeméttől alig marad el Debrecen, ahol a korábban tapasztalt 58 százalékos árnövekedésnek jelentős lendületet fog adni a BMW gyárának július 31-én bejelentett építése” – számol be az Index az Otthon Centrum felméréséről.

Mester Nándor vezető elemző szerint a BMW beruházása 20-30, de akár 40%-kal is megemelheti a jelenlegi ingatlanárakat a gyártás beindulásáig, ugyanis jelentős számú szakemberre lesz szükség a termeléshez, akik adott esetben a családjukkal költöznek a településre, és jelentősen megnövelik a keresletet. A másik két autóipari városban a hotelpiac kivételével az ingatlanszektor minden ágazata dinamikus fejlődést mutatott: az ipari ingatlanok, üzlethelyiségek, irodahelyiségek, a telekpiac és a lakáspiac egyaránt. Győrben és Kecskeméten az első, átmeneti időszakban elsősorban a lakásbérleti piac bővülése volt jellemző, valamint a befektetési célú lakásvásárlás már a bejelentés utáni első években is.

LÉPJEN VELÜNK KAPCSOLATBA!

Ingatlanszakértőként és beruházótól független tanácsadóként, Debrecen legnagyobb kínálati palettájával állunk rendelkezésére. Amennyiben lakásvásárláson gondolkodik, kötelezettségek nélkül és díjmentesen igénybe veheti segítségünket:

• TÁJÉKOZÓDJON: Az ujlakasdebrecen.hu-n tájékozódhat a jelenleg futó projektekről, megtekintheti az aktív lakások listáját, árait, paramétereit, a szintrajzokat és alaprajzokat. Igyekszünk minden információt elérhetővé tenni adatbázisunkban, hogy az új építésű lakások aktuális kínálata átlátható módon jelenjen meg minden érdeklődő számára.
• KÉRDEZZEN: Bármely felmerülő kérdéssel fordulhat hozzánk e-mailen, telefonon, kollégáink nagyon jól ismerik a projekteket, kapcsolatban állnak a beruházókkal és készséggel segítenek.
• KÉRJEN IRÁNYMUTATÁST: Ha megosztja velünk preferenciáit, segítünk megtalálni azokat az ingatlanokat, amelyek leginkább megfelelnek az elképzelésének. Helyismeretünk és 14 éves piaci tapasztalatunk révén megbízható támogatást nyújtunk azok számára is, akik nem jártasak ezen a területen.
• KONZULTÁLJON VELÜNK: Személyes találkozó alkalmával egy-egy projektről részletes tájékoztatást tudunk nyújtani, sorra tudjuk venni az elérhető lakásokat, átbeszélni a lehetséges fizetési konstrukciókat és az értékesítési folyamatot.
  
• TEKINTSE MEG A FEJLESZTÉST: Érdeklődés esetén helyszíni bejárást szervezünk az adott projekthez, melynek során megtekinthetik a szóban forgó ingatlant, az építkezés készültségi szintjének megfelelően.
  
• KÉRJEN HITELTANÁCSADÁST: igény esetén CSOK-ra vonatkozó kérdésekben valamint a lehetséges hitelkonstrukciókkal kapcsolatban is tudunk segíteni, független hitelügyintéző közreműködésével.
  

Miért érdemes hozzánk fordulnia?

• 14 éves szakmai tapasztalattal rendelkezünk.
• A Duna House hálózatának partnerei vagyunk, az egyik legnagyobb országos ingatlanadatbázisból dolgozunk.
• Irodavezetőnk 2016-ban és 2017-ben a Duna House legtöbb tranzakciót záró franchise partnere lett országos szinten.
• Az előző 2 évben több, mint 400 új építésű lakást értékesítettünk Debrecenben.
• Évek óta szoros partnerségben dolgozunk a debreceni beruházókkal.
• Mindkét fél érdekeit képviseljük, melyet a rendszeres továbbajánlások is igazolnak mind a beruházók, mind a vásárlók oldaláról.
• Minket a beruházók bíztak meg az értékesítéssel, a vevők irányába semmilyen költség nem merül fel a mi oldalunkról.

Ide kattintva azonnali üzenetet küldhet, és megtalálja további elérhetőségeinket.